Pantehjelp for potensielle kjøpere

En versjon av denne artikkelen dukket opp opprinnelig påLearnvest.com.

Å kjøpe et hjem er en av de største beslutningene du kan ta, og det er sannsynligvis det største kjøpet du noensinne vil ta. Så det er ingen overraskelse at det er flere måter du kan reise på.
Å få pant handler om mer enn å ha tilbudet ditt akseptert og signere på den stiplede linjen. (Eller hundrevis av stiplede linjer, som er slik det føles ved lukkebordet.)
Her avslører ekspertene våre de syv landminene i panteprosessen og hvordan du kan unngå dem.

Å nærme seg pantelångivere uten å ha noen anelse om hvor kreditten din ligger, er som å gå til et viktig jobbintervju uten å sjekke for spinat i tennene. "Jeg er overrasket over folk som søker om pantelån, og de er sjokkerte over ting i kredittrapporten deres," sier LearnVest Planning Services-sertifiserte finansplanlegger ™ Ellen Derrick. "De sier: 'Jeg ante ikke at jeg glemte å betale Best Buy-kortet!'"
Pantelånere kommer til å gå gjennom kredittrapporten din med en fintannet kam, og de kommer til å lage det beslutninger basert på hvor kredittverdig du ser ut til å være, inkludert om du i det hele tatt skal tilby deg et lån... eller hva priser. Hvis du ikke sjekker kredittresultatet først, kan du tape penger eller det potensielle drømmehuset.

Når du søker om et pantelån, blir kreditten din vurdert nøye. Søk om et nytt kredittkort, og kredittkortet ditt vil dyppe midlertidig på grunn av søknadens kredittsjekk, som teller som en hard forespørsel på kontoen din i cirka 12 måneder. Det samme gjelder for å lukke en gammel konto - det vil påvirke beløpet du har tilgjengelig, noe som vil påvirke poengsummen din negativt. (Merk: For bil- eller boliglån regnes alle kreditthenvendelser som er gjort innen omtrent to uker etter hverandre som én henvendelse, altså Husk å sende inn alle lånesøknadene dine på samme måte når du handler rundt for meglere tid.)
Hva du skal gjøre i stedet: Mens du søker om pantelån, kan du holde på å åpne et Macy's butikkort eller søke om et billån. "Du må virkelig se hvor du går når det gjelder kreditt," sier Greg McBride, senior finansanalytiker hos Bankrate.com. "Du vil ikke åpne noen kredittlinjer, og du vil ikke lukke noen. Bare fortsett å gjøre det du har gjort. ”Og fortsetter selvfølgelig å foreta betalinger i tide og hugge bort gjeld.

Du vil finne en pantelåner tidlig i prosessen, slik at du har et forhold til ham eller henne når du finner hjemmet til drømmene dine. Ved å gjøre det, vil du kunne starte pantelånsprosessen ved å bli forhåndsgodkjent, noe som betyr at du kan sette inn en seriøst tilbud raskt (hvis behovet skulle oppstå), og når du først har signert en kontrakt, vil du søke om selve pantelånet mindre tid. Selv om rentene og lånevilkårene er like på tvers av forskjellige långivere, er det ikke sikkert at endelige kostnader og gebyrer hos hver utlåner er det. "Spør dem om gebyrene for tittelforsikring," sier Derrick. "Hva er advokatkostnadene? Forhåndsavgift for dokumentet? ”Fordi långivere er ivrige etter bedriften din, vil noen til og med tilby et kontantinsentiv for å gå med dem, for eksempel $ 1500 tilbake til deg ved stenging. Faktisk, hvis en utlåner tilbyr kontanter tilbake, men en annen ikke gjør det, kan du spørre utlåneren som holder ut - han kan endre melodien hvis det betyr å tjene forretningen din.
Hva du skal gjøre i stedet: Spør hjemmeboende venner og kolleger om de hadde en god opplevelse med pantelån. "Jeg kan fortelle deg hvilke jeg ikke vil anbefale," sier Derrick, "fordi de aldri stenger i tide, er de alltid sent ute med papirer, og den typen ting kan føre til at avtaler faller igjennom. ”Så sjekk inn med minst to eller tre långivere slik at du har en ide om hva som er ute der. (Mens du er inne på det, se på vår sjekkliste for å få pantelån.) I tillegg til renten og lånevilkårene, må du gi deg en oversikt over de totale kostnadene slik at du kan sammenligne.

Forhåndsgodkjenning betyr i utgangspunktet å gå gjennom et lånesøknadsprosess med en långiver - fylle ut papirer, bekrefte inntekt - for å bli forhåndsgodkjent for et lån i en bestemt størrelse allerede før du har funnet et hus å by på. Det er en fin måte å finne ut hvor mye hus en utlåner tror du kan ta på deg, og det vil gi deg noen virkelige detaljer å jobbe med - inkludert en rente - mens du jakter. Plus, "å få forhåndsgodkjent er den beste måten å fortelle en potensiell selger at du er seriøs," sier Derrick. "Å ikke få forhåndsgodkjent betyr ikke at du ikke kan få pantelån, men forhåndsgodkjenningen gjør at prosessen går mye enklere."
Hva du skal gjøre i stedet: Bare fortell pantelångiveren at du vil forhåndsgodkjenne. Du må levere papirer, som kan inkludere lønnsstubber, W-2er, kontoutskrifter, selvangivelser og relevante lånedokumenter. Når du har fått et tilbud akseptert i et hus, må du bare gi utlåner adressen og detaljene i tilbudet for å komme videre med panteprosessen. (Du kan også bestemme at du ikke er glad i den utlåneren og vil gå med en annen pantelångiver etter forhåndsgodkjenningen. I så fall må du gå gjennom alt papirarbeidet igjen, og det vil kreve en hard kredittsjekk.)

Det kan se ut som om du sammenligner epler med epler når du handler husleie mot pantebetaling. Men det er flere utgifter å ta i betraktning når du kjøper et hjem, og du må sørge for at du har råd til å betale for dem alle. "Jeg ser fremdeles folk som ikke engang har den rette ballparken når det gjelder å lete etter et pantelån," sier Derrick. "Pantelångivere går ut av deres måte å kvalifisere folk til mer enn de virkelig har råd til." Hvis du biter på mer lån enn du kan tygge, kan det hende at du til slutt står overfor salget av hjemmet ditt (eller tvangsauksjon) når du ikke kan gjøre det betalinger.
Hva du skal gjøre i stedet: Forsikre deg om at du har regnskapsført kostnader som eiendomsskatt og huseierforsikring sammen med pantebetalingen. Vedlikeholdskostnader alene er gjennomsnittlig ca. 1% av hjemmets verdi hvert år. Be hjemmeselgere gi kopier av 12 måneders bruksregninger. Og når du er forhåndsgodkjent for et pantelån, anbefaler Derrick å ta långiverens øverste nummer og slippe 20% av det slik at du ikke strekker deg helt til grensen. Nok en god beregning? Finn ut hva betalinger vil være for et 30-årig fast pantelån på huset. "Hvis du ikke har råd til et hus basert på et fast rente til dagens lave rente," sier McBride, "trenger du ikke et annet pantelån, trenger du et annet hus."

"Folk stiller ikke nok spørsmål," sier Derrick. "De bare går inn i den og synes det er så enkelt som å ta et lån for å kjøpe en sofa i møbelbutikken. Men det er veldig komplisert. ”Et pantelån handler om mer enn bare den månedlige utbetalingen. Det handler om hvor mye du betaler over lånets levetid og hva renten din vil være i hele. For eksempel vil den månedlige utbetalingen være lavere på et prioritetsrente på 3/1, et vanlig lån der de tre første betalingsårene er faste, og for resten av lånet justeres renten årlig. Det betyr at renten din kan gå ned eller opp på tre år - og det samme kan den månedlige betalingen. "Det er ikke nødvendigvis en dårlig ting," sier Derrick. "Men du bør vite hva det betyr."
Hva du skal gjøre i stedet: Forsikre deg om at du forstår hva slags lån du får, hva utbetalingene vil være fra begynnelse til slutt, hvor mye renter du betaler, og om du vil ha en fast rente, eller om den vil bli løst i en begrenset periode før den blir variabel. Vet du hvor mye penger du må ta med deg til lukkebordet? Mange långivere krever at du betaler eiendomsskatt og forsikring foran deg, og det kan være en stor sjekk. "Gebyrene er noe folk ikke tenker på før de begynner å avslutte," sier Derrick, "og tallene på siden kan se veldig annerledes ut enn hva de så på to uker før."

Det kan være fristende å prøve å sette tid på boligkjøpet slik at du låser inn lavest mulig pris på en pantelån, enten ved å dra prosessen ut hvis rentene ser ut til å bli nedsatt, eller hoppe inn før du er klar. "Folk venter på at prisene skal bli helt perfekte før de gjør noe," sier Derrick. "Men hvis du faktisk kjører en illustrasjon over et 30-årig pantelån, er forskjellen mellom en rente på 3,75% og 3,70% liten."
Hva du skal gjøre i stedet: Hvis du har funnet et hus, og du elsker det, og du har råd til pantelånet, kan du gå for det - ikke bekymre deg for å jage etter en pantelån som alltid er litt lavere enn hva du kan få nå. På den annen side, hvis du ikke har nok penger til en god forskuddsbetaling, ikke hopp inn i et hus før du er klar, bare fordi prisene er lave.
-Skrevet av Kate Ashford

Relaterte lenker fra LearnVest:

• 7 Hjemmekjøpsfeil som folk ofte gjør
• 10 spørsmål til... en pantelånsoffiser
• Registrer deg for LearnVests gjeldsreduserende økonomiske oppstartscamp