Hvordan kjøpe et hus

By smart. Det er ingen tommelfingerregel for hva det første tilbudet ditt skal være, eller hvor mange ganger du skal gå frem og tilbake med selgeren. De fleste uerfarne kjøpere gir ganske enkelt et bud som er en viss prosentandel - si 10 eller 15 prosent - av noteringsprisen, sier Ilyce Glink, forfatteren av Kjøp, lukk, flytt inn! ($15, amazon.com). Men det er ikke en klok strategi. I dette kjøperens marked kan du ende opp med å betale for mye. Det smartere trekket: Be eiendomsmegleren din om priser på liknelsesboliger i området som nylig har solgt. Bruk tallene for å bestemme det høyeste beløpet du er villig til å betale, og legg deretter inn et bud som er litt lavere. Neste, begynn å prute.
Still klare krav. Vær foran deg med ekstrautstyr, som gardiner og lysarmaturer, som du vil ha med huset. Kjøpere har for øyeblikket overtaket, så det er mer sannsynlig at de fleste av forespørslene dine blir oppfylt.

Be om henvisninger. Det er ingen enkel måte å finne utlåner, så det er best å treffe venner og familie for å få anbefalinger. (Du vil ha en leverandør som har god kundeservice.) Eller spør eiendomsmegleren om forslag til låneansvarlige. Og gjør forespørsler til lokale kredittforeninger, enten du er et medlem eller ikke. De har ofte høye priser hvis du kvalifiserer for medlemskap, og det er vanligvis enkelt å være med. (Gå til ncua.gov å finne en.)
Beregn forskuddsbetalingen. For å unngå å måtte kjøpe privat boliglånsforsikring, må du betale minst 20 prosent av kjøpesummen før du lukker kostnader.
Få tilbud fra tre långivere. Rådfør deg begge med pantebankere (som jobber i hus med store institusjoner, som J. P. Morgan Chase og Wells Fargo) og med pantemeglere (som handler rundt med alle långivere) for å få den beste renten. Spør hver låneansvarlig hvor mye institusjonen krever for lukkekostnader, inkludert forsikringsgebyr og kostnadene for faksdokumenter. (Gebyrene varierer; gå til Bankrate.com for å se gjennomsnittet for staten.) Forsikre deg om at du låner pengene fra en som er tilgjengelig og villig til å ta seg tid til å forklare lånegodkjenningsprosessen. Det er mer sannsynlig at hun er ærlig om alle kostnadene. Og husk å spørre långiveren om å sette ned mer penger kan gi deg en bedre rente.
Bestem om du vil betale poeng for å senke satsen. Noen ganger vil en bank la deg kjøpe forhåndsbetalte renter (poeng, i finansiell tale) i bytte mot en redusert rente. Poeng er ikke billig. Hver og en vil koste deg 1 prosent av lånebeløpet. Så hvis du kjøper et hjem som koster 273 000 dollar (landsgjennomsnittet) med 20 prosent nede, må du betale 2 184 dollar per poeng. Har du ikke så mye penger på hånden? Spør om å kjøpe et halvt eller til og med et kvartal poeng. "Hvis du skal bo i huset i minst ni år, og du har råd til å gjøre det, er det fornuftig å ta den ekstra kostnaden foran deg, det vil koste deg mindre i det lange løp, sier Jack Guttentag, en professor emeritus i finans ved Wharton School ved University of Pennsylvania. Gå til mtgprofessor.com å beregne om dette er et godt alternativ for deg.

Finn en kvalifisert inspektør. Dette er en situasjon der du ikke bør ta en anbefaling fra eiendomsmegleren din, sier eksperter. Hun kan oppmuntre deg til å gå med noen som overser problemer for å få avtalen til å gå gjennom så smidig som mulig. Kontakt i stedet en profesjonell organisasjon (ashi.org, nahi.org, eller nachi.org) å finne en akkreditert, selvstendig næringsdrivende ekspert som har utført minst 1000 inspeksjoner. I mange stater er det ikke et lisensieringsprogram, men disse foreningene krever vanligvis at medlemmene deres oppfyller visse standarder og deltar i etterutdanning. Forvent å betale mellom $ 300 til $ 750 for en generell inspeksjon.
Be om en detaljert inspeksjonsrapport på forhånd. Spør hvor mye tid inspektøren vanligvis trenger å utføre en analyse (et gjennomsnittlig hjem skal ta en til tre timer) og hvordan den ferdige rapporten vil se ut. Du vil at den skal være minst 10 sider lang, og den skal inneholde fotografier av alt som er galt.
Vurder tilleggsvurderinger. Spør din eiendomsmegler og primærinspektør hvis de anbefaler å planlegge ytterligere inspeksjoner utover den vanlige. Disse kan omfatte analyser av skorsteinen, kloakken og oljetanken og testing for mugg og radon - med hver av disse testene koster $ 100 til $ 300. "Hva du trenger å gjøre, avhenger vanligvis av husets alder, tilstand og stil," sier John Guy, en tidligere president for North Carolina-kapittelet i American Society of Home Inspectors, en profesjonell organisasjon. For eksempel er radon problematisk i noen kjellere, men hvis huset ditt bare har en gjennomsøkingsplass, trenger du sannsynligvis ikke bekymre deg.
Delta på befaring. Dette er din mulighet til å stille spørsmål om infrastrukturen til huset. Sørg for å lære om driften og plasseringen av avstengningsventilene for gass og vann og bryterboksen.
Be reparatøren gi skriftlige estimater for alle rettelser. Eiendomsmegleren din vil sende selgeren de forventede kostnadene for eventuelle problemer som oppstår under inspeksjonen.
Be om pris. Du kan kontrollere kvaliteten hvis du får utført reparasjoner selv, sier Boni Bryant, en Los Angeles-basert eiendomsmegler for Sothebys International Realty. Be om at kostnadene for eventuelle fikser, uansett hvor store eller små, blir trukket fra salgsprisen og at arbeidet som er gjort etter kjøpet er endelig.

Få eiendommen taksert. For å bestemme verdien, trenger du en takstmann. Men generelt kan du ikke ansette en; långiveren din gjør dette. Du kan imidlertid bidra til at vurderingen går greit. "Be selgeren om å være til stede slik at eventuelle spørsmål takstmannen har om hjemmet kan besvares," sier Bob Sicoli, eieren av RVS Appraisal Services, i Scotch Plains, New Jersey. Han bør også ha en kopi av salgskontrakten for å bekrefte nøyaktig hva som blir (og ikke) som blir solgt.
Be megleren gi en liste over sammenlignbare eiendommer. Påpek hvor huset som ble taksert har blitt forbedret (som renoverte bad), og hvordan det skiller seg fra andre nylige salg.
Sammenligningsbutikk for tittelforsikring. Du kan velge leverandør for denne dekningen, som beskytter deg og långiveren mot panterett. Det er ingen merkbar forskjell i beskyttelse, så du kan gå med det billigste alternativet. Tittelforsikring utgjør omtrent 60 prosent av lukkekostnadene dine, og du bør regne med å betale rundt 0,5 prosent av hjemmet kjøpesummen for det, sier Timothy Dwyer, grunnlegger og administrerende direktør i Entitle Direct Group, et tittelforsikringsselskap i Stamford, Connecticut. For å finne den beste prisen, gå til Closing.com. Vær oppmerksom: Långiveren kan nedlegge veto om ditt valg hvis selskapet ikke er høyt rangert, så spør forsikringsgiveren om vurderingen.

Vurder å ansette en advokat. I noen stater brukes advokater vanligvis ikke til boligkjøp. "Men selv på disse områdene, bør du få en advokat hvis situasjonen din er komplisert, eller hvis du kjøper en tvangsauksjon eller et kort salg," sier Glink.
Lås inn renten. Det er ikke nødvendig å gjøre dette mer enn 30 til 45 dager før avslutningen, da prisene ikke forventes å stige betydelig i minst det neste halvannet året.
Få en detaljert liste over lukkekostnader fra utlåner. I tillegg til utgiftene knyttet til lånet ditt, kan du ha tilleggsavgifter, for eksempel titteltjenester og overføringsskatter. Denne informasjonen skal være oppført på skjemaet Good Faith Estimate, som långiver gir når du låser inn prisen.
Se for falske avgifter. Noen långivere tar betalt for utarbeidelse av dokumenter, messengeringspapirer eller til og med utskrift av e-post. Det er verdt å be om at disse varene blir fjernet fra regningen din, sier Glink.

Kontroller at alle inkluderte apparater er i orden. Slå på ovnen, oppvaskmaskinen, komfyren, og vaskemaskin og tørketrommel. Ikke glem å sørge for at kjøleskapet også fungerer.
Slå på hver kran og skyll toaletter.
Plugg noe i hvert stikkontakt. Du vil at en elektriker skal reparere ødelagte rett etter at du er i huset.
Sjekk røykvarslerne. Tenn en kamp av hver for å bekrefte at de er i orden.
Test varmen og klimaanlegget. Du vil ikke finne ut at ovnen eller luftkondisjonen ikke fungerer noen måneder nede i veien.
Se etter vann og mugg i takene. De kan være et tegn på pågående lekkasjer.
Undersøk for tegn på skadedyr, inkludert ekskrementer (mus) og rester av insekter.
Forhandle om en avsluttende kreditt. Hvis du finner noe ødelagt eller mangler, kan du be megleren eller advokaten be om økonomisk erstatning.
Og til slutt den enkle delen: signer kontrakten, og flytt deretter inn.

Du er i panikk. Skal vi gå tom for penger? Du kan ikke sove om natten. Hva om naboene er fæle? Og du er litt på vei. Min mann hadde vært bedre enig i disse malingsvalgene, ellers vil jeg miste tankene! Hvis dette er symptomene dine, har du et klassisk tilfelle av huskjøpsangst. Og ikke rart: Å få et stort boliglån er rangert som mer stressende enn å ha et barn å forlate hjemmet eller problemer med sjefen, i følge stressskalaen Holmes og Rahe, som måler trykkfylt situasjoner. "Inntektene er ekstremt høye, og du er redd for å gjøre en feil som kan bringe kjøpet ditt i fare eller være kostbart," sier Amanda Clayman, finansterapeut i New York City. Så hvordan kan du finne litt ro i sjelen?
Ikke kom inn over hodet. Mye av bekymringen som boligkjøperne kjenner, kommer fra å kjøpe en eiendom de ikke har råd til, sier Stephen Habetz, visepresident for boliglån i Darien Roway-ton Bank, i Darien, Connecticut. For å forsikre deg om at du gjør et smart grep, bruker du pantekalkulatoren på Bankrate.com.
Velg din eiendomsmegler nøye. "Det er hennes jobb å hjelpe deg med å bearbeide angsten og jobbe gjennom eventuelle overraskelser som dukker opp," sier Eric Martell, en Orlando, Florida-basert eiendomsmegler som har doktorgrad. innen psykologi. For å finne ut om en eiendomsmegler vil være en god match for deg, kan du stille disse spørsmålene: Hvor mange mennesker har du hjulpet til med å kjøpe et hjem? Hva gjør du når en selger er vanskelig å jobbe med? Hvordan vil du holde meg og min ektefelle rolig gjennom prosessen? Hvis hennes personlighet ikke passer din, finn en annen agent.
Ha en tidslinje. "Å tegne ut trinnene du skal ta - og når du skal ta dem - vil redusere sjansene for at du vil bli overrasket over hvor mye arbeid det er å kjøpe et hus," sier Clayman.