Hvordan bryte en leiekontrakt

La oss si at du har landet drømmejobben din over hele landet, men leieavtalen slutter ikke på seks måneder. Eller, etter at uker har gått fram og tilbake med utleier, er leiligheten din fortsatt muggen etter en flom. Kanskje naboen ovenpå liker å tappe dans ved midnatt. Uansett årsak, er du ute etter å bryte leieavtalen.

Når det gjelder å bryte en leiekontrakt, sier Jerry Leazer, en lisensiert eiendomsmegler i New York City, at det er en ting du vil lære raskt: "Ikke alle utleiere er skapt like, og det er ikke noe typisk scenario." Men slik kan du begynne å analysere den beste løsningen for situasjon.

Les kontrakten din og se etter relevant språk.

Det første trinnet du bør ta når du vurderer en leieavtale er å faktisk lese leieavtalen.

Kanskje er du den sjeldne rasen som leser kontrakter før de signerer. I så fall vil du allerede forstå begrepene. Men hvis du ikke gjør det, trekk ut kontrakten og se etter en klausul om tidlig utflytting.

Michelle Clardie, en profesjonell eiendomssjef med utleie i Sør-California, sier leiekontrakten din kan uttale seg disse begrepene ved å bruke setninger som "leiekontrakt", "tidlig oppsigelse", "kontraktsbrudd" eller "ikke i stand til å oppfylle vilkår.”

Forbered deg på å betale bøtene.

Du har alltid muligheten til å bryte en leieavtale, men du vil sannsynligvis også måtte betale. "Hvis du bryter leiekontrakten, er du den som bryter kontrakten," sier Clardie. ”I de fleste tilfeller er utleiere villige til å samarbeide med deg til en viss grad fordi de ikke egentlig vil en ledig enhet, men du kan ikke forvente at utleier tillater deg å bryte leiekontrakten uten konsekvens."

I stedet forbered deg på å betale noen heftige bøter. Mange stater, inkludert California, krever to måneders leie som leieforhold, sier Clardie. Noen utleiere vil også beholde depositumet ditt som en del av disse vilkårene.

Har en god grunn.

Selvfølgelig er det noen situasjoner som gjør at du kan bryte leiekontrakten uten skot. Holly McQueen, visepresident i GMH Capital Partners, sier føderale og statlige lover gir mulighet for aktive militære medlemmer til å avslutte en leiekontrakt tidlig under Servicemembers Civil Relief Act.

McQueen sier at du også kan bryte en leieavtale hvis du er pensjonist som skal flytte til et eldreomsorgstilbud. Ellers, selvfølgelig, hvis en utleier har krenket leieavtalen ved å begå helse- og sikkerhetsbrudd, vil du sannsynligvis ha en god sak for å forlate. Det samme gjelder betydelig skade på eiendommen forårsaket av naturkatastrofer.

"Mange stater vil tillate ofre for vold i hjemmet å si opp leiekontraktene uten straff," legger McQueen til. Leazer sier videre at du i noen stater har grunnlag for å bryte leiekontrakten hvis utleieren din trakasserer deg eller krenker personvernet ditt. "Selv om NYC tillater leiepauser i situasjonene ovenfor, kan det hende at du ikke synes det er så enkelt som en telefon til utleiers kontor," sier han.

I SLEKT:Ja, du trenger leieforsikring selv om stedet ditt er lite og billig

Samle alle papirene.

Hvis du mener at du har god grunn til å bryte leieavtalen uten å betale gebyrer, er neste trinn å forberede papirene.

"Samle all dokumentasjon av årsaken til at du ønsker å bryte leiekontrakten, for eksempel tilbudsbrevet for en ny jobb, oppsigelsesbrev for tap av jobb, militære ordre om plikt, økonomisk motgang på grunn av skilsmisse eller medisinske regninger, eller rettskraft for å følge / beholde ordre / vold i hjemmet, sier Candice Williams, en eiendomsmegler med RE / MAX Space Senter.

Vurder å fremleie av plassen din.

Hvis du ikke har en grunn til å bryte leieavtalen uten gebyrer, men ikke ønsker å betale noen bøter, kan fremleie være et alternativ. Clardie sier at lovene om fremleie varierer fra stat til side, men hvis tillatt, er den opprinnelige leieren til syvende og sist ansvarlig for eiendommens tilstand. "Hvis fremleiebrevene dine ikke betaler eller søppel i leiligheten, kan utleier fortsatt komme etter deg for skader fordi du fremdeles er juridisk ansvarlig," sier hun.

Suksessen med dette alternativet avhenger virkelig av å finne en underleverandør av kvalitet du stoler på. Noen utleiere vil også underholde ideen om å gi deg fri fra kroken hvis du presenterer en ny leietaker som vil gå med på å melde deg på en ny, full leieavtale.

"Den erstattere leietageren vil fullføre søknadsprosessen akkurat som alle andre potensielle kunder," sier McQueen. "Hvis de er godkjent av utleier, vil leietakeren løslates den dagen den nye leieavtalen begynner."

Det er også en komplisert, men kjent romkamerat-blanding du kan utføre. Clardie sier at dette innebærer å legge en ny romkamerat til leiekontrakten og til slutt overlate leiligheten til dem. Det innebærer å signere et tillegg for å inkludere den nye romkameraten og fjerne deg selv fra leieavtalen etter en kort periode.

"Bare sørg for at de nye leietakerne kvalifiserer for leieavtalen på egen hånd, og at de er villige til å løslate deg fra leieavtalen ved å signere det endelige tilleggsutvalget," sier Clardie.

Bruk forhandlingsmakten.

Hvis du ikke har en god grunn til å forlate og du ikke finner en fremleier, må du ikke fortvile. "Hvis alt annet mislykkes, kan du appellere til utleiers velvilje," sier McQueen. "Prøv å gi så mye forhåndsvarsel som mulig og rengjør leiligheten fra topp til bunn."

Mcqueen foreslår også å utarbeide en tilbakebetalingsplan med utleier hvis du ikke kan betale leiebeløpet på en gang. "De fleste utleiere vil heller samle inn forfalt beløp over tid enn å måtte gi 20 eller 30 prosent til et inkassobyrå," sier hun.

Si at du forlater leiligheten din fordi du kjøper et nytt hjem, men utleieren er ikke mottakelig for sjarmen din. Clardie sier at du kan be eiendomsmegleren din betale leasingavgiften for deg. Og gode nyheter: Leazer sier at det aldri gjør vondt å ha en legitim hulkehistorie som kan appellere til utleiers bedre natur. Det inkluderer tap av jobb eller en alvorlig sykdom.

I SLEKT:Å bevege seg er stressende, men denne enkle hemmeligheten kan gjøre det til en lykkelig opplevelse

Pensle opp statlige lover.

Gjør din forskning på statlige lover ved å bruke et nettsted som American Apartment Owners Association, som har et interaktivt kart som viser statlige utleier-leietaker lover, og utarbeide dokumentasjon og samtalepunkter.

"Det meste av tiden er en ærlig, men vennlig samtale med utleier alt du trenger," sier Clardie. Men hvis alt annet mislykkes ...

Vet når du skal hente inn advokat.

Din siste utvei bør være å kontakte en advokat, og bare i tilfeller der utleier blir uaktsom. "Vurder å ansette en advokat hvis utleier har overtrådt lovene om statlige boliger, men likevel nekter å slippe ut leieavtalen uten straff," sier Williams. "Dokumenter alt - dato, klokkeslett, hvem, hva, når og hvor utleier brøt lovene eller leieavtalen."

Forbered deg til neste gang.

Neste gang du signerer en leieavtale, forbered deg på muligheten for en tidlig pause. Hvis du aktivt jobber etter jakt mens du ser ut for å fornye leiekontrakten, foreslår Clardie å vurdere et alternativ til måned til måned. Eller se om det er en kortere løpetid - tre eller seks måneder - med en premie hvis du vet at du er i ferd med å stenge på et hus.

Til slutt, les alltid leieavtalen og still spørsmål. Hvis det er språk eller bøter du ikke er enig i (eller ikke forstår), må du lete etter et annet sted.

I SLEKT: 9 Lag spørsmål eller spørsmål før du leier din første leilighet