I boligmarkedet i 2021 er forskuddsbetaling og kredittpoeng kritiske når du kjøper et hjem

I hovedsak koker det ned til dette: I et hyper-konkurransedyktig marked kan selgere være ekstra masete og velg tilbudet de er mest komfortable med, inkludert valg av tilbudet som kan komme dem den mest penger og at de er mest sikre vil lukkes med suksess uten hikke eller falle ut av sperret.

"I et hyper-konkurransedyktig marked må kjøperen gjøre nettopp det... konkurrere," sier Daren Herzberg, en lisensiert eiendomsmegler med New York-baserte Babst + Herzberg. "Selgeren har to mål når han velger en kjøper - høyeste pris og laveste risiko."

De fleste boligkjøpere skaffer seg forhåndsgodkjenning for et pantelån fra en utlåner for å finansiere hoveddelen av eiendomskjøpet. Og salgskontrakten vil være betinget av at kjøperen til slutt sikrer det pantet hvis tilbudet blir akseptert av selgeren. I tilfelle den potensielle kjøperen ikke blir godkjent for det pantelånet, kan han eller hun imidlertid kansellere kjøpekontrakten og etterlate boligselgeren.

“Når en boligkjøper har en sterk eller høy forskuddsbetaling og en rettferdig kredittpoeng, gir det antakelsen at kjøperen kan håndterer pantelånet komfortabelt, og hvis tilbudet blir akseptert, faller de kanskje ikke ut av sperringen, sier Chantay Bridges, av

Los Angeles-baserte EXP Realty. “Det siste en selger ønsker er å begynne med en kjøper og senere oppdage at forhåndsgodkjennelsen deres aldri ble til en godkjenning. De klarer ikke å kjøpe huset. ”

Ryan McPartland, rektor og boliglånsrådgiver med Mortgage Acuity, sier at midt i en slik bakgrunn er det forskuddsbetaling som er mest kritisk, spesielt det alvorlige innskuddet.

"Den generelle tankeprosessen er, jo mer penger du er villig til å legge ned, jo mer hud har du i spillet, jo sterkere blir du," sier McPartland. “Større forskuddsbetaling er typisk et tegn på mer kvalifiserte og seriøse kjøpere. Evnen til å spare store penger taler høyt om kjøpernes økonomiske styrke og ansvar. Dette er tydeligvis ikke alltid tilfelle, men i de fleste tilfeller er det. "

Denne tankegangen er spesielt sant når det gjelder det alvorlige innskuddet, som er deponere en potensiell kjøper legger ned før du lukker et hus for å vise at de mener det alvorlig innkjøp.

“Hvis kjøperen ikke oppfyller sine kontraktskrav når det gjelder å sikre et pantelån i en avtalt tidsramme, kan selgeren beholde kjøperens alvorlige innskudd. Jo større innskudd penger er, desto mer er kjøperen i fare og desto mindre er selgeren i fare. Jo lavere risiko for selger, desto mer attraktivt tilbudet, ”legger McPartland til.

Så alt dette forklarer hvorfor innskudd har fått betydelig betydning. Men hva med kredittpoengene du spør? Det er mange grunner til at kredittpoeng betyr noe, men her er en spesielt viktig observasjon.

God kreditt betyr flere låneprodukter for boligkjøpere å velge mellom, sier Mark Meyerdirk, hovedmegler i Wahsington D.C.-baserte Urban meglere. Og når boligselgere har utallige tilbud å velge mellom, vil agentene deres ofte prioritere etter en potensiell kjøpers økonomiske styrke ved å ta hensyn til kjøpers finansiering type.

"Når man setter kontanttilbud til side, foretrekkes kjøpere som bruker konvensjonell finansiering fremfor FHA- eller VA-lån," sier Meyerdirk. "Så, en kjøper som har muligheten til å" gå konvensjonelt "har større sjanser for suksess når de konkurrerer med andre kjøpere."

Gitt denne virkeligheten, er det en rekke måter å forbedre sjansene dine for å lykkes som boligkjøper, inkludert det åpenbare: forbedre kredittpoengene og øke forskuddsbetalingen.

- Det er mange låntakere med god kreditt akkurat nå. På grunn av dette er det blitt mye viktigere å skille seg ut som låntaker og opprettholde god kreditt og god balanse, sier Adem Selita, administrerende direktør og medstifter av Gjeldslettelsesselskapet.

Noen av de beste måtene å forbedre og opprettholde kredittpoengene dine inkluderer å senke saldoen på de forskjellige kontoene dine, inkludert kredittkort og lån; ikke betaler for sent og holde den samlede gjeld til inntekt (DTI) så lav som mulig.

“Forsikre deg om at du får din DTI så lav som mulig. Den enkleste måten å gjøre dette på er å betale ned lån og forpliktelser i mindre saldo som kan ha en negativ innvirkning på dine månedlige utgifter og dermed din DTI, forklarer Selita. “Kontoer som mest sannsynlig vil være synderen i dette scenariet er kredittkortkontoer, personlige lån, studielån og billån. Hvis du har noen av disse typer kontoer, og de er relativt nær å bli betalt, kan du ta litt ekstra penger for å betale dem helt ned. Dette vil redusere din DTI og som en ekstra fordel øke kredittpoengene dine. ”

Hvis midlene dine er ubegrensede (som tydeligvis ikke er tilfelle for alle), kan du også vurdere et tilbud med alle kontanter, som tilsynelatende har blitt langt mer vanlig. Et tilbud med alle kontanter er nøyaktig hvordan det høres ut - et kontantbud, noe som betyr at boligkjøperen vil kjøpe eiendommen uten å måtte sikre seg et pantelån eller annen form for finansiering.

“Ikke overraskende er disse tilbudene mer attraktive for selgeren som risikoen for en potensiell kjøpers finansiering eliminering, igjen, noe som resulterer i raskere stengetid, sier Washburn, fra Naples Condo Boutique. “Alle kontanttilbud ser ut til å være på et høye nivå akkurat nå, spesielt i andre hjemmemarkeder som Napoli, Florida. Mange av våre kjøpere har realisert betydelige gevinster i sine finansielle porteføljer og skifter disse gevinstene til eiendom. ” 

Midt i dagens markedsforhold har kontantkjøpere en betydelig fordel i forhold til at en tradisjonell kjøper ønsker å finansiere et boligkjøp, sier Washburn.

En langt rimeligere måte å gjøre budet ditt på et hjem mer konkurransedyktig er å skaffe bevis på midler når du byder på et hus, sier Meyerdirk, fra Urban Brokers. Dette betyr i hovedsak å gi dokumentasjon på dine økonomiske eiendeler, som kan brukes til å etablere din økonomiske styrke med en selger, og forsikre dem om at avtalen sannsynligvis ikke faller gjennom.

"Kjøpere kan bøye sin økonomiske styrke ved å fremlegge bevis på midler," forklarer Meyerdirk. "Kjøpere som gjør dette, bør sørge for å ta med pensjonskontoer (forutsatt at de har muligheten til å låne mot dem) sammen med eventuelle sjekk- og sparekontofond de har tilgang til."

En siste måte å gjøre tilbudet enda mer tiltalende for en selger er å frafalle de fleste beredskaper. Det er et annet tips som Washburn tilbyr sine potensielle boligkjøpere

"Den eneste måten å konkurrere på er å ha så få tilfeldigheter som mulig i tilbudet," forklarer han. “En beredskap er en betingelse som må oppfylles før kjøperen fortsetter. For eksempel kan et kjøpers tilbud være betinget av at kjøperen selger huset sitt, eller vurderingen av selgers boligverdi, og, eller underlagt en positiv inspeksjon av eiendommen. "

Vanligvis ber Washburn sine klienter om aldri å gi avkall på inspeksjonens beredskap, og det av gode grunner. Å gjøre det som kan føre til ubehagelige overraskelser for kjøperen i form av materielle reparasjoner som kanskje må gjøres på veien hvis hjemmet har strukturelle problemer. Men som kjøper kan du vurdere å frafalle andre mindre kritiske hendelser.

“Dagens marked betyr at boligkjøpere må gå ekstraordinært langt for å kjøpe et hjem - mens de frafaller minst en normal beredskap kan hjelpe deg med å skille deg ut, vær forsiktig før du fortsetter med noen av disse viktige beskyttelsene, ”sier Washburn.